REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產(chǎn)投資信托基金）是一種向投資者發(fā)行收益憑證募集資金投資于不動產(chǎn)領域，由專門投資機構(gòu)進行管理，并將綜合收益分配給投資者的一種信托基金。REITs按照發(fā)行方式的不同，分為公募REITs、私募（類）REITs與Pre-REITs三類，其中公募REITs適用于資產(chǎn)規(guī)模大、收益穩(wěn)定、交易結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的存量資產(chǎn)。本文主要介紹公募REITs及其法律合規(guī)要點。

• 公募REITs的交易結(jié)構(gòu)（示例）

備注：基礎設施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關聯(lián)方參與基礎設施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計不得低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%。

• REITs的應用范圍及運營成熟要求

 （一）REITs的應用范圍

《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》明確行業(yè)范圍：交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施（水電氣熱）、生態(tài)環(huán)?；A設施、倉儲物流基礎設施、園區(qū)基礎設施、新型基礎設施、保障性租賃住房等。

• REITs的運營成熟要求

1、項目運營時間原則上運營3年以上；

2、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。

3、根據(jù)2023年3月1日《國家發(fā)展改革委關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（〔2023〕236號）規(guī)定，申報發(fā)行基礎設施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。

• REITs合法合規(guī)要點

• 基礎設施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確

   根據(jù)《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》及《基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》規(guī)定，基礎設施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運營收費權(quán)，不存在重大經(jīng)濟或法律糾紛，且不存在他項權(quán)利設定，但基金成立后能夠解除他項權(quán)利的除外。此外，如涉及從第三方受讓情形的，對價要求公允、支付完畢、無爭議糾紛。

• 土地使用合規(guī)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非特許經(jīng)營和PPP類項目，若通過劃撥方式取得的土地，需取得當?shù)厥?縣)自然資源行政主管部門對該項目以 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎設施REITS的無異議函；若通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得的土地，需取得原土地出讓合同簽署機構(gòu)對該項目以 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎設施 REITS的無異議函；若通過招拍掛出讓方式取得的土地，需說明取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓 (轉(zhuǎn)讓)方、取得時間及相關前置審批事項，根據(jù)土地出讓轉(zhuǎn)讓手續(xù)、項目合同中的約定取得有權(quán)機構(gòu)同意。

• 依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關手續(xù)

取得項目審批、核準或備案，規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可、竣工驗收，以及依據(jù)相關法律法規(guī)必須辦理的其他重要手續(xù)。

• 項目資產(chǎn)的用途合規(guī)

項目資產(chǎn)的實際用途須與規(guī)劃用途保持一致，確保用途合規(guī)。

• 項目具有可轉(zhuǎn)讓性

項目資產(chǎn)是否存在限制轉(zhuǎn)讓的情形，主要包括：法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓限制:包括地方法規(guī)、以及國資相關規(guī)定及內(nèi)部制度(如有)；資產(chǎn)相關手續(xù)文件及合同約定的轉(zhuǎn)讓限制:包括土地招拍掛出讓相關文件、融資擔保文件、招商引資等文件等。

• 項目運營管理的合規(guī)

項目公司需對項目的租賃價格、租金支付、租賃合同、租賃期限方面進行規(guī)范化管理，此外項目運營是否達到成熟穩(wěn)定，是否可以實現(xiàn)穩(wěn)定的高出租率，是否具有市場化運營產(chǎn)生的優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流來源而非依賴于政府補貼等，同樣很重要。